一线楼市供需逆转 二手房议价空间松动

fun6868.com手机投注

2018-11-08

目前一线城市的房价已经出现了明显回调▓,特别是处于一线城市远郊、缺乏相关配套的房产,房价下跌明显。

一线城市楼市正在进入下行周期▓。

数据显示,今年前10月▓,北上广深四个一线城市的住宅供应量明显增加▓,而市场需求却在调控抑制▓、信贷收紧▓、预期向下等多重因素影响下持续低迷▓,观望情绪浓厚。

同时▓▓,企业在资金压力下加快了推盘力度▓▓▓,部分远郊新房降价促销的新闻时有传出。

而在市场成交走势和市场预期互相影响下▓,二手房市场亦受影响▓,业主信心松动,议价空间进一步加大▓▓。 供求关系逆转一线城市的市场供求关系正在发生逆转。 2017年加大土地供应的一线城市,在2018年开始形成大规模上市▓。

中原地产的一份数据显示,截至今年10月末,北上广深四个一线城市在2018年已供应住宅类土地227块,建设用地面积万平米▓,规划建筑面积可达万平米▓▓,两个数字均已超过了2016年全年供应▓▓。 而需求层面,在持续不断的政策补丁、与市场预期向下的共同作用下▓,观望情绪越发浓厚▓。

易居研究院的数据显示▓,1-10月份▓,一线城市新建商品住宅成交面积累计同比下降9%。 而10月单月来看,一线城市成交面积环比减少38%▓▓▓▓。

而分城市来看,21世纪经济报道记者注意到▓,多家机构的监测数据均显示,四个一线城市近期的供求状况均发生了变化。 北京方面,中国指数研究院数据显示▓▓▓,2018年三季度▓,受限竞房项目集中入市影响▓▓,北京商品住宅平均月度供应量达103万平方米▓,同比增加152%▓▓。 同时▓,受资金压力增加▓▓▓,开发商推盘节奏加快▓,北京新开盘项目数量较二季度上升63%,较去年同期上升13%▓▓。

而北京在三季度的月均成交量为47万平方米▓▓,销供比仅为▓▓▓,市场整体处于供大于求状态▓。

这也使得北京商品住宅库存量持续上升。

截至9月底▓▓▓,北京商品住宅(含保障房)库存量为749万平方米,较2017年9月底增加16%▓▓。 上海(楼盘)方面,易居研究院的数据显示▓,上海市三季度累计商品住宅供应面积达到241万平方米▓▓,成交面积则只有229万平方米▓▓。 这一状况在10月延续▓,上海市当月供应面积超过90万平方米▓▓,而成交面积则只有54万平米▓。 广州(楼盘)方面▓▓,中国指数研究院数据显示▓,前三季度全市商品住宅新批预售共67287套▓▓,新批可售面积万平方米▓▓,同比增加%;前三季度广州商品住宅共成交68343套▓▓▓▓,成交面积万平方米▓▓,与去年同期相比下滑%。

易居研究院研究员王瑾钊向21世纪经济报道记者表示▓,北京6月份以来新房在不断增加供应▓▓▓,但10月份新房成交环比却下降近三成,深圳(楼盘)10月新房供应环比增加近70%▓,而新房成交下跌近20%▓,种种迹象表明,一线城市新房不断增加供应▓,而需求却在不断萎缩▓。

同时,由于新房市场供应增加且去化并不理想,以及部分城市的新房开始降价促销▓▓▓,也在一定程度上影响了一线城市的二手房市场▓▓,观望情绪开始蔓延▓▓,成交量大幅下滑▓,在2018年中有所好转的二手房市场开始转而向下▓。

易居研究院的数据显示,今年10月,北京▓▓、深圳等10个城市二手房成交量为万套▓,刨除春节异动月份,创下48个月以来的新低▓。 其中▓▓,北京与深圳的二手房成交套数分别环比下滑42%和24%▓▓,王瑾钊指出,短期内,一线城市的供需错配可能还会维持一段时间▓。 但中长期来看▓▓,相关部门应该会注意这些情况而放缓新房上市的节奏,从而调节市场的供需平衡▓▓。

价格实质性下跌▓?在供需结构持续变化的同时▓▓,一线城市的价格同样开始松动。

10月20日▓▓,国家统计局发布数据显示▓,9月▓▓,一线城市新建商品住宅价格保持平稳▓。

北京环比保持不变,上海▓、深圳下降%和%▓,而广州则微涨%。 不过,在一线城市占比更大的二手房市场,北京价格同比下降%▓▓,环比下降%▓。 而上海同比也下降%,环比下降%▓。 深圳▓、广州则环比基本持平。

同时,也有观点认为,北京等城市房价已经进入需求下降▓、预期松动所导致的实质性下跌阶段▓。 近日,贝壳研究院近期发布报告表示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌%▓▓▓,连续两个月环比下跌▓▓,该报告称在城四区占比回升的基础上▓,北京均价的下跌是实质性松动▓▓。 对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示,实质性回落是相对于由结构性因素导致的均价下跌而言的。

北京二手房9月均价环比下跌%▓,这在较大程度上由结构性因素造成:受公积金政策调整影响,9月市场上低单价的刚需房源集中成交▓,而高单价的中心城六区成交占比环比下降个百分点。

许小乐指出,北京10月成交的城区分布恢复到9月之前的水平▓,均价的下跌受结构性因素影响较小▓,%的跌幅确是由6月以来市场需求持续低迷▓,预期松动所导致▓,这就是需求抑制导致的实质性下跌▓▓。

而其余一线城市市场需求均在调控后受到抑制▓▓▓,上海▓▓、深圳和广州的二手房均价分别在2017年5月、今年7月末和今年三季度以来呈现下跌态势。

同时▓,多位受访者均表示,本轮调控无论是力度▓▓▓、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平,本轮市场情绪的回落持续时间更长▓▓,程度也更深▓▓▓,而市场主体的情绪与市场表现将相互反馈和作用▓,从而导致更长的下行周期▓▓。 王瑾钊认为,目前一线城市的房价已经出现了明显回调▓▓,特别是处于一线城市郊区▓、没有相关配套的房产▓,房价下跌明显,未来一段时间可能还会有下跌空间▓。 而处于一线城市核心区的或者是配套完善、交通便利、有学位的稀缺房产▓,下跌空间仍然有限。